Vous avez rendu les clés et votre dépôt de garantie (souvent appelé caution) ne vous a pas été rendu ? La loi fixe un délai précis, encadre ce que le bailleur peut retenir et prévoit une majoration automatique en cas de retard. Voici les règles applicables à un bail d'habitation en France, et les démarches pour récupérer votre argent.
Délais à connaître
| Situation | Délai |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée | 1 mois maximum après la remise des clés |
| Différences entre les deux états des lieux | 2 mois maximum après la remise des clés |
| Logement en immeuble collectif (provision de 20 % maximum) | Solde dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble |
| Retard de restitution | + 10 % du loyer mensuel hors charges par période mensuelle commencée |
| Action en justice | 3 ans (prescription des actions nées du bail) |
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?
Le délai dépend de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie. Si les deux sont conformes, le dépôt doit être rendu dans un délai maximal d'un mois. Si des différences sont constatées, le délai maximal est de deux mois (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le délai court à partir de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Lors de cette remise, indiquez par écrit l'adresse de votre nouveau domicile. La loi vous le demande, et si le retard de restitution vient de ce que vous ne l'avez pas transmise, vous perdez le droit à la majoration pour retard.
Exemple : vous remettez les clés en main propre le 15 mars 2026. Si l'état des lieux de sortie est conforme, le bailleur doit vous rendre le dépôt au plus tard le 15 avril 2026. S'il relève des différences, il dispose au plus tard jusqu'au 15 mai 2026.
Combien le bailleur peut-il demander ?
Pour un logement loué vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer en principal, c'est-à-dire hors charges (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Il est même interdit lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois, par exemple au trimestre, sauf si le locataire demande à payer au mois.
Pour un logement meublé, le plafond est porté à deux mois de loyer hors charges (article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989). Dans un bail mobilité, le bailleur ne peut exiger aucun dépôt de garantie (article 25-17 de la loi du 6 juillet 1989).
Le dépôt ne produit pas d'intérêts pour le locataire et ne peut pas être révisé pendant le bail, même en cas de renouvellement (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Que peut-on retenir sur le dépôt de garantie ?
Le bailleur peut déduire les sommes qui lui restent dues (loyers, charges) et celles dont il pourrait être tenu à votre place, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Il doit pouvoir produire des pièces : états des lieux, photos, devis ou factures, décompte des impayés. Demandez par écrit le détail de chaque retenue.
Les retenues pour travaux supposent une dégradation imputable au locataire. Celui-ci répond des dégradations survenues pendant la location, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (article 7 de la loi du 6 juillet 1989, c).
Vétusté : ce que le bailleur ne peut pas vous facturer
La vétusté correspond à l'usure normale du logement liée au temps et à un usage ordinaire : peinture ternie, moquette usée, joints fatigués. Le locataire doit rendre le logement tel qu'il l'a reçu selon l'état des lieux, excepté ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 1730 du Code civil).
Aucune réparation locative n'est à la charge du locataire lorsqu'elle est seulement causée par la vétusté (article 1755 du Code civil). La loi de 1989 renvoie à un décret pour les modalités de prise en compte de la vétusté, et dans le logement social des grilles de vétusté peuvent être fixées par accord avec les représentants des locataires (article 7 de la loi du 6 juillet 1989, d). Si votre bail contient une grille de vétusté, appuyez-vous dessus pour contester un montant.
Attention à l'absence d'état des lieux d'entrée : le locataire est alors présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire (article 1731 du Code civil). Cette présomption ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).
Majoration de 10 % : comment la calculer ?
Si le dépôt n'est pas rendu dans les délais, la somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel en principal (hors charges) pour chaque période mensuelle commencée en retard (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). La majoration se calcule sur le loyer, pas sur le montant du dépôt.
Exemple : loyer de 700 euros hors charges, dépôt de 700 euros, clés rendues le 15 mars 2026 et état des lieux conforme. Le dépôt devait être rendu au plus tard le 15 avril 2026. S'il est versé le 20 juin 2026, trois périodes mensuelles de retard ont commencé (à partir du 16 avril, du 16 mai et du 16 juin). La majoration est de 3 × 70 = 210 euros, soit 910 euros au total.
Copropriété, vente du logement : les cas particuliers
Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision justifiée de 20 % maximum du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Il doit régulariser et rendre le solde dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Si le logement a été vendu ou donné pendant la location, c'est le nouveau bailleur qui doit vous restituer le dépôt. Une clause contraire de l'acte de vente ne s'applique qu'entre l'ancien et le nouveau propriétaire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Dépôt de garantie non rendu : quels recours ?
Commencez par une mise en demeure envoyée en lettre recommandée avec avis de réception, qui rappelle la date de remise des clés, le délai légal, le montant réclamé et la majoration.
Sans réponse, vous pouvez saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC) du département du logement : elle est compétente pour les litiges relatifs à l'état des lieux et au dépôt de garantie, et rend un avis dans un délai de deux mois (article 20 de la loi du 6 juillet 1989). Pour un logement meublé, cette compétence est prévue par l'article 25-11 de la loi du 6 juillet 1989 ; la CDC n'est en revanche pas compétente pour un bail mobilité (article 25-12). Vous pouvez aussi passer par un conciliateur de justice (gratuit) ou un médiateur.
Pour une somme de 5 000 euros maximum, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est en principe obligatoire avant de saisir le juge, sauf exceptions (article 750-1 du Code de procédure civile). Selon service-public.gouv.fr, la saisine de la CDC permet de remplir cette condition.
Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. La procédure d'injonction de payer est ouverte pour une créance d'origine contractuelle d'un montant déterminé (article 1405 du Code de procédure civile) : vous déposez au greffe une requête avec le décompte de la somme et les justificatifs (article 1407 du Code de procédure civile). Le bailleur peut former opposition dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance (article 1416 du Code de procédure civile).
Vous disposez de trois ans pour agir, à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits permettant d'exercer votre droit (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Questions fréquentes
Le délai de restitution part-il de l'état des lieux ou de la remise des clés ?
De la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Gardez une preuve de cette date : reçu signé, mention sur l'état des lieux ou avis de réception.
Puis-je ne pas payer mon dernier loyer pour compenser le dépôt de garantie ?
Non. Le loyer et les charges restent dus jusqu'à la fin du bail. Déduire le dépôt du dernier loyer est interdit, et le bailleur peut alors refuser la quittance et réclamer les sommes impayées.
Le bailleur peut-il garder ma caution pour repeindre le logement ?
Seulement si la remise en peinture répond à une dégradation qui vous est imputable et qu'il la justifie. Une peinture simplement usée par le temps relève de la vétusté, qui n'est pas à la charge du locataire (article 1755 du Code civil).
La majoration de 10 % s'applique-t-elle automatiquement ?
Oui, elle est prévue par la loi dès que le délai est dépassé, sans clause particulière dans le bail (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). La seule exception prévue est le cas où le retard vient de l'absence de transmission de votre nouvelle adresse. Si le bailleur ne la verse pas spontanément, réclamez-la dans votre mise en demeure.
Mon logement est en Suisse : les mêmes règles s'appliquent-elles ?
Non. En Suisse, la garantie de loyer versée en espèces doit être déposée auprès d'une banque sur un compte au nom du locataire, et elle est plafonnée à trois mois de loyer pour un logement (art. 257e CO). Consultez notre fiche sur la garantie de loyer en Suisse.
Sources officielles
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