En Suisse, le bailleur d'un logement peut demander une garantie de loyer, mais la loi la plafonne à trois mois de loyer et l'argent doit être déposé sur un compte bancaire au nom du locataire. À la fin du bail, la banque ne libère la somme qu'avec l'accord des deux parties, sur un commandement de payer non contesté ou un jugement, ou à votre seule demande si le bailleur n'a rien entrepris pendant un an. Voici les règles de l'article 257e du Code des obligations et les démarches pour récupérer votre garantie.
Délais à connaître
| Situation | Délai |
|---|---|
| Montant maximum (bail d'habitation) | 3 mois de loyer |
| Garantie en espèces ou papiers-valeurs | Compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire, auprès d'une banque |
| Restitution d'un commun accord | Dès que bailleur et locataire donnent leur accord |
| Aucune procédure ni poursuite du bailleur | Le locataire peut exiger seul la restitution 1 an après la fin du bail |
| Opposition à un commandement de payer | 10 jours dès la notification |
| Après échec de la conciliation (bail) | 30 jours dès l'autorisation de procéder pour saisir le tribunal |
Quel montant le bailleur peut-il exiger ?
Pour un bail d'habitation, le bailleur ne peut pas exiger des sûretés dépassant trois mois de loyer (art. 257e CO, al. 2). Le texte vise les sûretés sans distinguer leur forme.
Exemple : pour un loyer de 1 800 CHF par mois, la garantie ne peut pas dépasser 3 × 1 800 = 5 400 CHF. Une demande supérieure dépasse ce que la loi permet pour un logement.
Ce plafond de trois mois vise les baux d'habitation. Pour des locaux commerciaux, l'obligation de dépôt en banque s'applique aussi, mais pas ce plafond. Les cantons peuvent par ailleurs édicter des dispositions complémentaires (art. 257e CO, al. 4).
Où l'argent de la garantie doit-il être déposé ?
Si vous versez la garantie en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit la déposer auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt à votre nom (art. 257e CO, al. 1). Il ne peut donc pas la garder sur son propre compte.
En pratique, demandez une copie du document bancaire qui confirme l'ouverture du compte de garantie à votre nom. Conservez-le avec votre bail : il vous servira pour obtenir la libération de la somme à votre départ.
Et si je passe par une société de cautionnement ?
Au lieu de bloquer de l'argent, certains locataires font appel à une société qui se porte garante envers le bailleur. Juridiquement, le cautionnement est un contrat par lequel une personne s'engage envers le créancier à garantir le paiement de la dette du débiteur (art. 492 CO).
Attention : si cette société paie le bailleur, elle est subrogée dans les droits du bailleur à concurrence de ce qu'elle a payé (art. 507 CO). Elle peut donc ensuite vous réclamer la somme. Le contrat avec la société (prime, conditions, remboursement) est un contrat distinct du bail : lisez-le avant de signer.
Comment récupérer sa garantie de loyer à la fin du bail ?
La banque ne peut restituer les sûretés que dans trois cas : avec l'accord des deux parties, sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition, ou sur la base d'un jugement exécutoire (art. 257e CO, al. 3).
Le plus simple est donc d'obtenir l'accord écrit du bailleur sur une demande de libération adressée à la banque, en général après l'état des lieux de sortie. Si le bailleur estime avoir une créance (dégâts, loyers impayés), vous pouvez convenir ensemble d'une libération partielle : la part reconnue va au bailleur, le reste vous revient.
Si le bailleur ne fait rien : lorsque, dans l'année qui suit la fin du bail, il n'a fait valoir aucune prétention contre vous dans une procédure judiciaire, une poursuite pour dettes ou une faillite, vous pouvez exiger seul de la banque la restitution (art. 257e CO, al. 3). Exemple : bail terminé le 31 mars 2026 ; si le bailleur n'a engagé aucune de ces démarches au 31 mars 2027, vous pouvez ensuite demander la restitution à la banque, sans sa signature.
Que peut retenir le bailleur après l'état des lieux de sortie ?
À la fin du bail, vous devez restituer le logement dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 CO, al. 1). L'usure normale n'est donc pas à votre charge. Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail prévoyant une indemnité destinée à couvrir autre chose qu'un dommage éventuel (art. 267 CO, al. 2).
Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état du logement et vous aviser immédiatement des défauts dont vous répondez. S'il néglige de le faire, vous êtes déchargé de toute responsabilité, sauf pour les défauts qui ne pouvaient pas être découverts lors des vérifications usuelles ; ces derniers doivent vous être signalés immédiatement dès leur découverte (art. 267a CO).
Assistez à l'état des lieux de sortie, relisez-le attentivement et ne signez pas une reconnaissance de dette avec laquelle vous n'êtes pas d'accord. Vous pouvez inscrire vos remarques sur le document.
Que faire si le bailleur envoie un commandement de payer ?
Le commandement de payer contient l'avis que vous devez former opposition dans les dix jours de la notification si vous contestez la dette (art. 69 LP). L'opposition se déclare verbalement ou par écrit à la personne qui vous remet le commandement ou à l'office des poursuites (art. 74 LP).
C'est important pour la garantie : la banque peut restituer les sûretés au bailleur sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition (art. 257e CO, al. 3). Si vous contestez, faites opposition dans le délai.
Quels recours en cas de litige ?
Avant d'aller au tribunal, une tentative de conciliation est en principe obligatoire (art. 197 CPC). En matière de bail d'habitation, l'autorité de conciliation est composée d'un président et de représentants siégeant paritairement (art. 200 CPC), et elle donne aussi des conseils juridiques aux parties (art. 201 CPC).
La procédure démarre par une requête de conciliation, déposée par écrit ou dictée au procès-verbal de l'autorité, avec le nom de la partie adverse, vos conclusions et la description du litige (art. 202 CPC). L'audience a lieu dans les deux mois qui suivent la réception de la requête (art. 203 CPC). En procédure de conciliation, il n'est pas perçu de frais judiciaires pour les litiges portant sur des baux d'habitation (art. 113 CPC).
Si la conciliation échoue, l'autorité délivre une autorisation de procéder. En matière de bail d'habitation, vous disposez alors de 30 jours dès la délivrance de cette autorisation pour porter l'action devant le tribunal (art. 209 CPC, al. 4). Ces informations sont générales : votre bail et le droit cantonal peuvent compléter ces règles.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il exiger 4 mois de garantie pour un appartement ?
Non. Pour un bail d'habitation, les sûretés ne peuvent pas dépasser trois mois de loyer (art. 257e CO, al. 2). Pour un loyer de 2 000 CHF, le maximum est donc de 6 000 CHF.
Le bailleur peut-il garder la garantie sur son propre compte ?
Non, si la garantie est versée en espèces ou en papiers-valeurs. Il doit la déposer auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire (art. 257e CO, al. 1).
Combien de temps le bailleur peut-il bloquer ma garantie après mon départ ?
S'il n'engage aucune prétention contre vous en justice, par une poursuite ou dans une faillite dans l'année qui suit la fin du bail, vous pouvez exiger seul la restitution auprès de la banque (art. 257e CO, al. 3). Avant ce délai, la libération passe par l'accord des deux parties, un commandement de payer non frappé d'opposition ou un jugement exécutoire.
La banque peut-elle verser ma garantie au bailleur sans mon accord ?
Uniquement sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou d'un jugement exécutoire (art. 257e CO, al. 3). D'où l'importance de faire opposition dans les dix jours si vous contestez la dette (art. 69 LP).
Dois-je payer l'usure normale du logement ?
Non. Vous devez rendre le logement dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 CO). Les dégâts qui dépassent cet usage peuvent en revanche vous être réclamés, à condition que le bailleur vous les signale immédiatement lors de la restitution, sauf défauts cachés qu'il doit signaler dès leur découverte (art. 267a CO).
Saisir l'autorité de conciliation en matière de bail coûte-t-il quelque chose ?
En procédure de conciliation, il n'est pas perçu de frais judiciaires pour les litiges portant sur des baux d'habitation, et il n'est pas alloué de dépens en procédure de conciliation (art. 113 CPC).
Sources officielles
- Code des obligations, art. 257e (sûretés fournies par le locataire)fedlex.admin.ch
- Code de procédure civile, conciliation (art. 197 et suivants)fedlex.admin.ch
- Loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillitefedlex.admin.ch
- Procédure de conciliation relative aux baux à loyerbwo.admin.ch
- Droit du bail (Office fédéral du logement)bwo.admin.ch
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