Vous louez un appartement en Suisse et vous voulez partir, ou votre bailleur vous a envoyé un congé ? Pour une habitation, le délai de congé légal est de trois mois et la résiliation ne peut prendre effet qu'à certaines dates, appelées termes. Voici comment calculer la date de fin, les règles de forme à respecter, la solution du locataire de remplacement et vos droits pour contester un congé.
Délais à connaître
| Situation | Délai |
|---|---|
| Habitation (appartement, maison) | 3 mois, pour le terme de l'usage local ou, à défaut, la fin d'un trimestre de bail |
| Immeuble (autre qu'une habitation ou un local commercial) | 3 mois, pour le terme de l'usage local ou, à défaut, la fin d'un semestre de bail |
| Bail de durée déterminée | Fin à la date convenue, sans congé ; demande de prolongation au plus tard 60 jours avant l'expiration |
| Délai ou terme non respecté | Le congé vaut pour le prochain terme pertinent |
| Contester un congé | 30 jours dès la réception du congé |
| Demander une prolongation (bail de durée indéterminée) | 30 jours dès la réception du congé |
Quel est le délai de congé pour un appartement en Suisse ?
Pour une habitation, chaque partie peut résilier le bail en respectant un délai de congé de trois mois (art. 266c CO). La règle vaut aussi bien pour le locataire que pour le bailleur.
Ce délai concerne les baux de durée indéterminée. Le contrat peut prévoir un délai plus long ou un autre terme (art. 266a CO). Un bail conclu pour une durée déterminée prend fin sans congé à la date convenue. S'il est reconduit tacitement, il devient un bail de durée indéterminée (art. 266 CO).
Que sont les termes de résiliation ?
Le congé ne peut pas prendre effet n'importe quel jour. Il prend effet pour le terme fixé par l'usage local, c'est à dire les dates de fin de bail habituelles là où se trouve le logement. À défaut d'usage local, le terme est la fin d'un trimestre de bail, compté à partir du début de votre bail (art. 266c CO).
Regardez d'abord votre contrat : il indique souvent les termes applicables. Si vous ne respectez pas le délai ou le terme, votre congé n'est pas perdu pour autant : il vaut simplement pour le prochain terme pertinent (art. 266a, al. 2, CO).
Exemple : calculer la date de fin de votre bail
Supposons un bail qui a commencé le 1er février, sans terme prévu dans le contrat ni usage local. Les trimestres de bail se terminent alors le 30 avril, le 31 juillet, le 31 octobre et le 31 janvier.
Pour quitter le logement au 31 octobre, le délai de trois mois commence le 1er août : votre congé doit donc être reçu par le bailleur au plus tard le 31 juillet. S'il arrive le 2 août, le délai n'est plus respecté et le bail se termine au terme suivant, le 31 janvier.
Cet exemple suppose qu'aucune autre règle ne s'applique. Votre contrat ou l'usage local peuvent prévoir d'autres dates : ce sont elles qui comptent.
Comment donner congé quand on est locataire ?
Le congé d'un bail d'habitation doit être donné par écrit (art. 266l, al. 1, CO). Un appel téléphonique ou un accord oral ne suffit pas. En pratique, signez votre lettre et envoyez-la par courrier recommandé pour pouvoir prouver la date de réception.
Si le logement sert de logement à la famille, un époux locataire ne peut pas résilier sans le consentement exprès de son conjoint. La même règle s'applique aux partenaires enregistrés (art. 266m CO). Le plus simple est de faire signer la lettre par les deux. Un congé qui ne respecte pas ces conditions est nul (art. 266o CO).
Partir avant le terme : le locataire de remplacement
Si vous rendez le logement sans respecter le délai ou le terme, vous restez en principe tenu de payer le loyer jusqu'à la fin du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264, al. 2, CO).
Vous êtes libéré plus tôt si vous présentez au bailleur un nouveau locataire solvable, que le bailleur ne peut raisonnablement refuser et qui accepte de reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264, al. 1, CO). Gardez une trace écrite de votre proposition et des dossiers transmis.
Si vous restez redevable du loyer, le bailleur doit en déduire les dépenses qu'il a pu économiser et les profits qu'il a retirés d'un autre usage du logement, ou auxquels il a renoncé intentionnellement (art. 264, al. 3, CO).
Le congé donné par le bailleur : quelles règles ?
Le bailleur doit lui aussi respecter le délai de trois mois et les termes. En plus, il doit utiliser une formule agréée par le canton, qui vous indique comment contester le congé ou demander une prolongation (art. 266l, al. 2, CO).
Pour un logement de famille, le congé doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint ou partenaire enregistré (art. 266n CO). Un congé donné sans formule officielle, ou sans envoi séparé quand il est exigé, est nul (art. 266o CO).
Il existe des règles spéciales. En cas de retard de paiement du loyer, le bailleur peut fixer par écrit un délai de paiement d'au moins 30 jours, puis résilier avec un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 257d CO). Chaque partie peut aussi résilier à n'importe quel moment pour de justes motifs qui rendent l'exécution du bail intolérable, en observant le délai de congé légal ; le juge statue alors sur les conséquences financières de ce congé anticipé (art. 266g CO).
Contester un congé ou demander une prolongation
Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi, et vous pouvez exiger qu'il soit motivé (art. 271 CO). La loi cite des exemples de congés annulables donnés par le bailleur, par exemple parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail, ou pendant une procédure de conciliation ou judiciaire liée au bail (art. 271a CO).
Pour contester, vous devez saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 CO). Le même délai vaut pour demander une prolongation d'un bail de durée indéterminée, si la fin du bail a pour vous ou votre famille des conséquences pénibles que les intérêts du bailleur ne justifient pas (art. 272 CO). Pour un bail de durée déterminée, la demande de prolongation doit être faite au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat (art. 273, al. 2, CO). Pour une habitation, la prolongation peut atteindre quatre ans au maximum, en une ou deux fois (art. 272b CO).
En matière de bail, l'autorité de conciliation est composée d'un président et de représentants siégeant paritairement (art. 200 CPC). Aucuns frais judiciaires ne sont perçus pour ces litiges en conciliation (art. 113 CPC). Passé le délai de 30 jours, il est en principe trop tard : agissez vite. Pour être aidé, adressez-vous à une association de locataires ou renseignez-vous sur l'aide juridique gratuite de votre canton.
Questions fréquentes
Le délai de congé de 3 mois s'applique-t-il aussi au bailleur ?
Oui. Le délai de trois mois pour le terme de l'usage local vaut pour chaque partie (art. 266c CO). Le bailleur doit en plus utiliser la formule officielle agréée par le canton (art. 266l CO).
Puis-je résilier mon bail par e-mail ?
La loi exige que le congé d'un bail d'habitation soit donné par écrit (art. 266l CO). La forme écrite suppose une signature manuscrite ; seule une signature électronique qualifiée avec horodatage qualifié lui est assimilée (art. 14 CO). Un simple e-mail ne remplit donc en principe pas cette exigence : envoyez une lettre signée par courrier recommandé.
Le bailleur peut-il refuser mon locataire de remplacement ?
Oui, si le candidat n'est pas solvable, s'il ne veut pas reprendre le bail aux mêmes conditions ou si le bailleur peut raisonnablement le refuser. Si vous présentez un candidat qui remplit toutes ces conditions, vous êtes libéré de vos obligations envers le bailleur (art. 264 CO).
Que se passe-t-il si j'envoie mon congé trop tard ?
Votre congé reste valable, mais il prend effet au prochain terme pertinent (art. 266a CO). Vous payez donc le loyer jusqu'à ce terme, sauf si vous présentez un locataire de remplacement qui remplit les conditions légales (art. 264 CO).
Un congé envoyé par le bailleur par simple lettre est-il valable ?
Non. Pour une habitation, le bailleur doit utiliser une formule agréée par le canton. À défaut, le congé est nul (art. 266l CO, art. 266o CO).
Mon bailleur doit-il expliquer pourquoi il résilie ?
Pas spontanément, mais le congé doit être motivé si vous le demandez (art. 271 CO). Le motif peut vous aider à décider si vous contestez le congé dans les 30 jours (art. 273 CO).
Sources officielles
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